新華社北京5月31日電 題：首批公募REITs開售 這個投資新品有啥不一樣,？

　　新華社記者姚均芳、劉慧

　　5月31日起,，備受市場關(guān)注的首批9只基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs產(chǎn)品正式公開發(fā)售。盤活巨量基礎(chǔ)設(shè)施存量資產(chǎn)，將門檻降低至普通投資者可參與,，公募REITs這一新的投資利器,，未來有望開啟萬億級的投資藍(lán)海。

　　9只試點(diǎn)產(chǎn)品涉及哪些領(lǐng)域,？

　　REITs,，即不動產(chǎn)投資信托基金，是通過發(fā)行收益憑證匯集投資者的資金,，交由專業(yè)投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行不動產(chǎn)投資經(jīng)營管理,，并將投資收益及時分配給投資者的一種投資基金。

　　“REITs從融資者角度,，通俗地講就是不動產(chǎn)資產(chǎn)的IPO,，我們通常所說的IPO是企業(yè)的股權(quán)上市，而REITs是資產(chǎn)上市,�,！北本┐髮W(xué)光華管理學(xué)院副院長張崢說，在經(jīng)過前期私募REITs的探索后,，2020年4月,，證監(jiān)會發(fā)布相關(guān)指引，開始開展基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs試點(diǎn),。

　　那么,，首批9只基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs試點(diǎn)項目來自哪些領(lǐng)域？

　　“首批項目既包括現(xiàn)代物流倉儲,、產(chǎn)業(yè)園等產(chǎn)權(quán)類REITs,，也包括高速公路、水務(wù)處理,、垃圾發(fā)電等特許經(jīng)營權(quán)類REITs,。”中金基金公募REITs產(chǎn)品管理團(tuán)隊表示,。

　　具體來看,，其中高速公路項目2個，分別為廣州交投廣河高速和浙江交投杭徽高速,；工業(yè)園區(qū)項目3個,，分別為蘇州工業(yè)園、上海張江光大園和深圳招商蛇口產(chǎn)業(yè)園,；倉儲物流項目2個,，分別為鹽田港和普洛斯；綠色項目2個,，分別為首鋼垃圾發(fā)電,、首創(chuàng)污水處理。

　　投資者怎么認(rèn)購,？

　　據(jù)了解,，投資者參與基礎(chǔ)設(shè)施基金份額認(rèn)購的方式有三種,，分別為戰(zhàn)略投資者配售、網(wǎng)下投資者配售和公眾投資者認(rèn)購,。

　　“從首批9單項目發(fā)行情況來看,，戰(zhàn)略配售比例整體較高，均超過50%,�,！敝行抛C券債務(wù)融資業(yè)務(wù)線聯(lián)席負(fù)責(zé)人、董事總經(jīng)理俞強(qiáng)表示,，從戰(zhàn)略配售投資者類別看,，保險機(jī)構(gòu)參與量占比最高，達(dá)到34.63%,，符合其中長期持有的投資特點(diǎn),。

　　中金基金公募REITs產(chǎn)品管理團(tuán)隊表示，目前各項目均已完成網(wǎng)下投資人的詢價,，均取得了較高的網(wǎng)下認(rèn)購倍數(shù),，顯示出專業(yè)機(jī)構(gòu)投資者較高的認(rèn)購熱情。

　　對于普通投資者而言,，基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs可以讓投資者們用較少的資金參與到大型基建項目中,，從而分享項目的基礎(chǔ)收益和資產(chǎn)升值。

　　“公募REITs是資本市場補(bǔ)短板的一個產(chǎn)品,。有了REITs,，投資者才能真正分享國家建設(shè)的紅利�,！睆垗樥f，REITs通過資產(chǎn)證券化將投資門檻降低,，使普通投資者可以參與,。

　　與股票和債券類產(chǎn)品有何不同？

　　專家表示,，公募REITs是一種區(qū)別于股票和債券的大類金融產(chǎn)品,，具有中等收益、中等風(fēng)險和分紅穩(wěn)定的特征,，較好匹配養(yǎng)老金,、保險資金投資偏好，有助于投資者的多元化資產(chǎn)配置,。

　　“公募REITs兼具股票和債券的屬性,，是介于兩者之間的創(chuàng)新金融產(chǎn)品。海外市場數(shù)據(jù)顯示,，公募REITs和股票,、債券資產(chǎn)相關(guān)系數(shù)較低,，且有一定的抗通脹能力，可以優(yōu)化投資組合整體的風(fēng)險收益的水平,�,！敝薪鸹�金公募REITs產(chǎn)品管理團(tuán)隊表示。

　　在俞強(qiáng)看來,，公募REITs和上市公司股票相比,，其收益相對穩(wěn)定，現(xiàn)金分紅比例更高,�,！巴ǔ｀笥诘讓淤Y產(chǎn)性質(zhì)，公募REITs短期增值的想象空間較股票小,，但境外歷史數(shù)據(jù)表明,，從10年以上長周期分析，REITs的綜合收益超過部分代表性股票指數(shù)收益率,�,！�

　　“與債券產(chǎn)品相比，除每年獲得的現(xiàn)金分派之外,，其具有底層資產(chǎn)賦予的增值想象空間,，但因為沒有主體信用擔(dān)保，其收益分配一般而言沒有剛性兌付的安排,，潛在的收益波動性相對高一些,。”俞強(qiáng)說,。

　　封閉期內(nèi)能否贖回,？哪些風(fēng)險點(diǎn)要關(guān)注？

　　值得注意的是,，公募REITs采取封閉式運(yùn)作,，由于投向的底層資產(chǎn)為基礎(chǔ)設(shè)施，因此期限較長,。從首批9單產(chǎn)品來看,，封閉期從20年到99年不等，封閉期內(nèi)不辦理申購及贖回,。

　　不過,，公募REITs發(fā)行結(jié)束后會在證券交易所上市，投資者使用場內(nèi)證券賬戶認(rèn)購的基金份額,，可直接參與場內(nèi)交易,；使用場外基金賬戶認(rèn)購的基金份額，應(yīng)先轉(zhuǎn)托管至場內(nèi)證券經(jīng)營機(jī)構(gòu)后,，才可參與場內(nèi)交易,。

　　根據(jù)監(jiān)管要求,，公募REITs風(fēng)險揭示書列舉的風(fēng)險包括但不限于：基金價格波動風(fēng)險、基礎(chǔ)設(shè)施項目運(yùn)營風(fēng)險,、流動性風(fēng)險,、終止上市風(fēng)險，以及稅收等政策調(diào)整風(fēng)險,。

　　中金基金公募REITs產(chǎn)品管理團(tuán)隊表示,，公募REITs產(chǎn)品的風(fēng)險收益特點(diǎn)與傳統(tǒng)金融產(chǎn)品有較大區(qū)別，投資者要充分認(rèn)識基金風(fēng)險收益特征和產(chǎn)品特性,，投資前對相關(guān)資產(chǎn)的商業(yè)模式進(jìn)行充分了解,，理性開展價值投資、長線投資,。